去化艰难楼市去库存疗效要看供需

当下，房地产去库存已成“国家任务”。

2015年底举行的中央经济工作会议首次将“去库存”由行业调控上升至2016年结构性改革五大任务之一。

住建部部长陈政高在全国住房城乡建设工作会议上表示，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点。

如何有效、有序化解当前住房存量？7日，业内人士接受记者采访时表示，目前中国楼市去库存压力各地差异颇大，库存压力主要集中在三、四线城市，而这些城市去库存不能仅依赖住房政策，应从控制土地供应、引导库存化解、释放政策红利等多方面入手。

去化艰难

2015年，一系列鼓励市场合理需求的“楼市新政”已然发酵，而楼市自身的调整却仍在继续。

国家统计局最新公布的数据显示，截至2015年11月末，全国商品房待售面积达69637万平方米，比上月末增加1004万平方米，比一年前增加了1亿平方米，创历史新高。

实际上，2012年以来，房地产待售面积每隔12个月都以至少1亿平方米的幅度增加。待售面积还只是显性库存，没有包括全国大批在建项目，以及已经卖出土地但还未动工的项目。

中国社科院财经战略研究院最新发布的《中国住房报告（2015-2016）》显示，截至2015年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。

“尽管宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使2015年5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了高库存的严峻性。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，三、四线城市库存压力依然很大，单纯依靠宏观政策，已经难以刺激需求，更难达到综合目标。

在知名经济学者马光远看来，去库存最终“疗效”得看供需，中国一、二线城市不论是眼下还是未来，楼市供销两旺；相反一些三、四线城市库存积累惊人，化解难度大。原因是，中国未来城镇化轮廓，一定是以大城市为中心的城市群，未来60%的城市人口将向城市群聚拢，而非回流到小城市。

双向发力

面对当前房地产库存形势，中国房地产业协会原副会长朱中一认为，主要从以下几方面解决：首先应主动控制土地供应，包括减少城市综合体、商业的土地供应；对已批出去的土地，要引导企业调整土地用途；对正在开发建设的项目，允许企业根据市场的情况调整开发节奏，调整户型结构。

“对已经形成的库存，加大去库存的力度。对城镇棚户区和城中村改造项目，扩大货币化安置的比例，尽量让居民在市场上购买和租赁商品房。”朱中一表示，还应调整保障房的实现方式，健全公共住房租赁补贴机制，保障房的房源以盘活存量房为主；发展住房租赁市场，允许机构和个人投资购房从事住房租赁经营；继续实施差别化的住房信贷、税收政策，支持居民自住性和合理改善性的购房需求；进一步发挥公积金对住房消费的支持。

“此外，通过户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等，可以让更多符合条件的农业转移人口和城镇居民在城镇购房和租房，释放改革政策红利，助力化解商品房库存。”朱中一说。

对于农民市民化的去库存路径，马光远则表示，农民工在城市中购房目前仍受到多重条件束缚，如落户难、住房公积金缴纳不规范、购买力有限等。“如果真的希望未来成为市民的农民工成为买房的主力人群，就必须在户籍制度、在中小城市的产业发展和公共服务上着力改进，只有农民工在一个城市里享受的就业、子女教育、医疗等公共服务能够跟上，买房对他们才有意义。”

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